Krieg, Ölpreis, Inflation: Was das jetzt für Immobilieninvestoren bedeutet

Für viele fühlt sich 2026 wie ein Déjà-vu an. 2022 war es der Ukraine-Krieg, jetzt ist es der Krieg rund um den Iran – und wieder steigen die Preise an der Zapfsäule und beim Heizöl. Die Inflationsrate in Deutschland lag im September nach der Schnellschätzung des Statistischen Bundesamts bei 3,3 %. Im Februar war sie mit 1,9 % noch unter die Zwei-Prozent-Marke gefallen.

Als Bankkaufmann und Bestandshalter schaue ich auf solche Zahlen mit einer einfachen Frage: Was ändert sich dadurch für Menschen, die Immobilien besitzen, kaufen oder finanzieren müssen? Hier meine Einordnung.

Wie Krieg Inflation erzeugt – in drei Stufen

1. Der direkte Energieschock

Wird die Ölversorgung am Persischen Golf gestört, reagieren die Preise sofort. Energie war im August um 10,5 % teurer als ein Jahr zuvor, im September nach erster Schätzung bereits um 14,9 %. Heizöl kostete im August fast 50 % mehr als im Vorjahr. Die Präsidentin des Statistischen Bundesamts nennt den Iran-Krieg ausdrücklich als Hauptursache. Das Problem dürfte nicht über Nacht verschwinden: Beschädigte Förderanlagen und Lieferwege brauchen Zeit, bis das Angebot wieder auf Vorkriegsniveau ist.

2. Die Zweitrundeneffekte

Energie steckt in allem: in Transport, Baustoffen, Lebensmitteln. Mit Verzögerung werden deshalb auch Dienstleistungen und Handwerk teurer. Noch ist die Kerninflation – also ohne Energie und Nahrungsmittel – mit 2,4 % moderat. Genau auf diese Zahl schaut aber die Notenbank. Steigt sie, setzt sich die Teuerung fest.

3. Die Reaktion der Notenbank

Die EZB hat bereits gehandelt: Im Juni kam die erste Zinserhöhung seit 2023, am 10. September der zweite Schritt um 0,25 Prozentpunkte. Der Einlagensatz liegt nun bei 2,50 %. Für Baufinanzierungen ist allerdings ein anderer Wert entscheidend: die Rendite langlaufender Staatsanleihen. An ihr orientieren sich die Bauzinsen stärker als am Leitzins selbst – und sie ist mit den Inflationssorgen ebenfalls gestiegen.

Was das für Immobilieninvestoren heißt

Der Sachwert schützt – aber nicht automatisch

Immobilien gelten als Inflationsschutz. Das stimmt nur, wenn die Mieten mitgehen können. Wer Indexmietverträge hat, ist nah an der Inflation. Wer Staffel- oder feste Mieten vereinbart hat, trägt die Teuerung länger selbst. Und die Grenze ist nicht nur rechtlich, sondern menschlich: Mieter, deren Nebenkosten gerade steigen, haben wenig Luft für mehr Kaltmiete.

Festgeschriebene Schulden verlieren an Wert

Inflation senkt den realen Wert eines Kredits. Wer lange Zinsbindungen zu niedrigen Konditionen hat, für den arbeitet die Inflation still im Hintergrund. Kritisch wird es bei Anschlussfinanzierungen in den nächsten ein bis drei Jahren. Wer dafür heute keinen Plan hat, spürt den Zinsanstieg zuerst und am stärksten.

Energieeffizienz wird zum Werttreiber

Am Ende zählt für Mieter die Warmmiete. Steigen Heiz- und Nebenkosten, schrumpft der Spielraum für die Kaltmiete. Ein gut gedämmtes Haus mit moderner Heizung lässt sich in solchen Phasen leichter vermieten und halten als ein unsaniertes. Der Abstand zwischen beiden wird größer – beim Mietinteresse genauso wie beim Wert.

Teurer Neubau macht den Bestand knapper

Höhere Bau- und Finanzierungskosten bremsen neue Projekte. Weniger neue Wohnungen bedeuten mittelfristig mehr Nachfrage nach bestehendem Wohnraum. Für Bestandshalter ist das eher Rückenwind, für Wohnungssuchende leider das Gegenteil.

Steigende Zinsen drücken auf die Kaufpreise

Für Verkäufer ist das unangenehm. Für Käufer mit Eigenkapital, ruhiger Hand und einer soliden Bankbeziehung können solche Phasen dagegen Chancen bieten, weil weniger Wettbewerber am Markt sind. Entscheidend ist, nicht aus Angst zu kaufen und nicht aus Angst zu verkaufen.

Meine Einordnung

Alles hängt an der Dauer des Konflikts. Bleibt er begrenzt, dürfte sich die Inflation im nächsten Jahr über Basiseffekte wieder beruhigen. Eskaliert er weiter, stehen wir vor einer längeren Phase höherer Zinsen. Für Investoren heißt das nicht Panik, sondern Hausaufgaben.

Ich persönlich halte es dabei wie immer: Ich rechne zuerst den Ärgerfall, nicht den Normalfall. Wenn eine Finanzierung, eine Miete oder eine Investition auch dann noch trägt, wenn Zinsen und Energiepreise eine Weile hoch bleiben, darf es gern besser kommen. Wenn nicht, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, das zu ändern – nicht erst, wenn die Bank anruft.